Comprar um imóvel é a realização de um sonho. Imagine que você encontrou uma casa dos sonhos, o valor era bom, o proprietário estava disposto a receber uma entrada e parcelar o restante em alguns meses ou até anos.
Mas após terminar de pagar todas as parcelas você o procura para irem até o cartório para assinarem a tão esperada escritura e ele se nega. E agora?
Calma! O Código Civil traz uma solução para esses casos:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, poderá exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação compulsória do imóvel.O que é adjudicação compulsória?
É um meio pelo qual o comprador, desde que cumpridos os requisitos, pode compelir - judicial ou extrajudicialmente - o vendedor a assinar a escritura pública de compra e venda.
Quais são os requisitos que permitem a adjudicação compulsória?
Existência de um instrumento de promessa ou compromisso de compra e venda. Este instrumento deve conter uma cláusula de irretratabilidade, ou seja, nenhuma das partes pode desistir do negócio.
Além disso, no contrato deve estar especificado o preço e as parcelas (se houver), a descrição do imóvel e assinaturas dos contratantes - inclusive do cônjuge do vendedor - e de duas testemunhas.
2. Prova (recibo) de quitação do valor e das parcelas.
Caso o comprador não tenha quitado todo o valor não pode ter a pretensão de exigir que o vendedor assine a escritura de compra e venda. E o recibo é uma prova indispensável de que o promitente comprador cumpriu a sua parte no contrato.
3. E a recusa do promitente vendedor em assinar a escritura.
Haviam muitos questionamento acerca da necessidade de o compromisso ou a promessa de compra e venda estar registrado em cartório e assim se tornar um requisito para a adjudicação compulsória.
O STJ na Súmula 239 firmou entendimento de que não há necessidade do registro, veja:
SÚMULA N. 239 - o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.E se o vendedor faleceu?
A ação também pode ser proposta no caso em que o vendedor faleceu e os herdeiros não querem assinar a escritura, pois não querem continuar com a venda.
Caso os herdeiros se neguem a receber os valores das parcelas que faltam, o comprador pode depositar diretamente em uma conta judicial.
E se for o contrário: o comprador não quer receber a escritura de compra e venda?
É importante que haja previsão no contrato compelindo o promitente comprador a receber a escritura em prazo determinado após a quitação, inclusive com uma cláusula penal. Neste caso o promitente vendedor pode exigir que se cumpra através de uma ação de obrigação de fazer.
Entretanto, ainda que haja omissão dessa obrigação no contrato, o promitente vendedor é parte legítima para buscar a satisfação de seu direito.
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