Modelo de contrato de compra e venda de imóvel é seguro?

Já adianto que NÃO, um modelo pronto tirado da internet, traz insegurança jurídica e muitos riscos, pois não possui as cláusulas necessárias para a negociação, podendo ser até contraditórias, precisando que sejam interpretadas e decididas por um terceiro, que será o juiz.

Vamos começar definindo o que é um contrato:

É o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 34° edição. São Paulo/SP: Saraiva, 2018, p.32.

Basicamente, falando do contrato de compra e venda de imóvel, é o documento que estabelece a vontade das partes, o acordo feito entre elas de como será feito o pagamento, quando será entregue a posse do imóvel, caso haja alguma problema futuro, por exemplo quando o devedor deixa de pagar, como ele será resolvido, e seguindo os requisitos previstos em lei.

Quais são os riscos de usar um modelo pronto da internet?

Primeiramente não sabemos quem elaborou esses modelos, podendo ter sido feito por alguém sem conhecimento técnico no assunto que não levou em conta os requisitos necessários para um contrato de compra e venda com segurança jurídica.

Além do que, os modelos de contrato de compra e venda disponíveis na internet são genéricos, não trazem as especificidades de cada caso. Cada contrato é único, cada negociação é feita de uma forma, por isso, se faz necessária a contratação de um especialista para participar da negociação, esclarecer dúvidas, apresentar soluções e colocar tudo no papel.

Alguns motivos para NÃO usar modelos de contrato de compra e venda de imóvel

1. Falta dos requisitos previstos em lei

A falta de alguns dos requisitos pode tornar o negócio anulável e até nulo.

O contrato deve ser feito com pessoas capazes.

Por exemplo, Um adolescente com 14 anos assina um contrato com outra pessoa vendendo uma casa que está em seu nome, esse contrato é nulo, não tem validade.

Para este adolescente vender esta casa ele deve estar representado por seus pais ou tutores e, ainda assim, deve ter uma autorização de um juiz para a venda.

O objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável.

Negócios jurídicos que têm por objeto a negociação de algo ilícito são nulos. Os objetos não podem ser contrários à lei.

Também, os objetos, devem ser possíveis para que não sejam declarados nulos.

Por exemplo, temos o caso dos imóveis que são inalienáveis, por alguma razão, e por isso não podem ser vendidos para outro pessoa.

Forma prescrita e não defesa (não proibida) em lei

Os contratos podem ser verbais ou escritos, por documentos públicos ou particulares.

Entretanto, quando a lei expressamente exigir a forma esta deve ser seguida. Por exemplo, o art. 108 do Código Civil exige que, para a validade do negócio, os imóveis com valores acima de 30 salários mínimos sejam feitos por escritura pública no tabelionato de notas.

2. Contrato genérico

O contrato de compra e venda de imóveis deve conter toda a negociação feita pelas partes, ou seja, deve refletir a realidade.

Deve especificar:

Como será feito o pagamento;
Se no pagamento será dado algum outro bem para completar o valor;
Local do pagamento ou a conta a ser depositado;
Se terá um financiamento;
Se haverá alguma permuta (troca);
Quando o imóvel será entregue para a outra parte;
Prever forma de rescisão do contrato;
Possíveis multas por atraso no pagamento,
Retrovenda, ou seja venda de volta. As partes estipulam no contrato um prazo, de no máximo 3 anos, que é dado ao vendedor a opção de recomprar o imóvel;
Assinatura do cônjuge quando necessário;
E várias outras questões.

3. Cláusulas contraditórias e com ambiguidade

Cláusulas que de alguma forma trazem várias interpretações, serão, possivelmente, levadas ao judiciário para serem esclarecidas e descidas.

O contrato de compra e venda de imóvel deve prever situações futuras, para que sejam resolvidas sem maiores problemas, por esse motivo o contrato deve ser artesanal, personalizável conforme o que as partes querem da negociação

4. Dificuldade caso seja necessário rescindir o contrato.

A compra de um imóvel é envolvida por diversas emoções e no calor do momento as partes podem não pensar racionalmente em tudo que pode acontecer.

Já ouvi dizer que um contrato de compra e venda de imóvel deve ser como a contratação de um seguro, que a gente paga, mas que preferimos não precisar usar - e eu concordo com essa frase.

Geralmente o contrato só é relido em caso de algum problema, e ninguém quer que isso aconteça, mas se acontecer ele deve estar minimizando riscos e prejuízos.

Devem estar previstas quando o contrato pode ser rescindido antecipadamente, multas pela rescisão, a forma que deverá ser comunicada a rescisão, se por email ou uma notificação extrajudicial.

Um modelo não traz essas questões bem definidas.

Conclusão

Portanto, como vimos, um contrato de compra e venda de imóveis deve ser feito por um especialista, para que seja resguardado com todas as cláusulas necessárias e as particularidades do negócio, trazendo uma maior segurança jurídica para as partes.

Ao economizar no início com um profissional, pode ser que lá na frente seja necessário um gasto muito maior com processo e judicial - e um desgaste emocional enorme.

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